RU

Медиа

Due Diligence недвижимости: проведение рекомендуется

Due Diligence недвижимости: проведение рекомендуется

13.02.2018

Применение мошеннических схем в сделках купли-продажи недвижимости всегда эволюционировали вместе с изменениями законодательства и реформированием указанного правового института. В то же время рост культуры инвестирования и ответственного отношения инвесторов к заключению таких соглашений обусловил развитие деятельности по предыдущему анализу (Due Diligence) объекта инвестирования.

Важным элементом является не только понимание законодательных изменений в порядке оформления права собственности и обеспечения прозрачности транзакций в процессе осуществления инвестирования, но и правильный выбор объекта недвижимости, законность строительства и возможность его долгосрочной эксплуатации с получением соответствующей прибыли.

Приобретение недвижимости без ее предварительной проверки может иметь существенные последствия для инвестора, начиная с необходимости привлечения средств для финансирования дополнительных ремонтных работ, устранения нарушений, допущенных при строительстве объекта недвижимости, уплаты задолженности за коммунальные услуги и заканчивая риском потери права собственности на приобретенный объект.

С целью минимизации наступления возможных негативных последствий в будущем потенциальным инвесторам рекомендуется проводить проверку (Due Diligence) выбранного объекта недвижимости с обязательным привлечением юристов, финансовых аналитиков и соответствующих технических специалистов.

Ключевыми вопросами, которые требуют глубокого изучения в процессе проведения Due Diligence, является анализ объекта недвижимости и возможности его отчуждения собственником, наличие правоустанавливающих документов и технической документации. Кроме того, в процессе проведения Due Diligence охватываются вопросы, связанные с проверкой земельного участка и его правового статуса.

 

Pre-Due Diligence

Первым шагом в процессе исследования объекта недвижимости является проведение предварительного анализа имеющейся информации о таком объекте из публичных источников (государственных реестров, других электронных ресурсов), а также ключевых правоустанавливающих документов (так называемый Pre-Due Diligence). Целью проведения Pre-Due Diligence является установление достоверной информации о выбранной инвестором недвижимость в разрезе наличии арестов или других обременений (ипотека, залог и т.п.); наличии судебных споров; законности строительства и эксплуатации; наличии повышенного общественного интереса к недвижимости (публичных споров, митингов и массовых акций протеста и т.п.); наличии особых правовых статусов (культурное наследие).

Эффективное проведение предварительного анализа позволит инвестору принять решение о проведении дальнейшего Due Diligence выбранной недвижимости с ее последующим приобретением или целесообразность поиска другого объекта для инвестиций.

 

Анализ правоустанавливающих документов

Полученная информация и документы в рамках проведения Pre-Due Diligence объекта недвижимости является основой для дальнейшего исследования его правового статуса, режимов пользования, проведения анализа правоустанавливающих документов и соответствующей технической документации.

В частности, правоустанавливающими документами, подтверждающими право собственности, как правило, могут быть договор купли-продажи, договор дарения, мены, договор пожизненного содержания (ухода), наследственный договор, решение суда, решения органа местного самоуправления.

В зависимости от вида правоустанавливающего документа, эксперты определяют дальнейший перечень вопросов, требующих особого внимания и дополнительного исследования. Например, в процессе анализа договоров (купли-продажи, мены, дарения и т.д.), прежде всего, проверяется оформление их в соответствии с требованиями законодательства, в том числе положений статей Гражданского кодекса Украины, в частности о наличии обязательного нотариального удостоверения.

Отдельно стоит обратить внимание на наличие законодательных коллизий, которые могли быть в момент оформления права собственности продавцом. Например, в период действия положений Гражданского кодекса УССР распространенной была практика заключения сделок купли-продажи недвижимости с привлечением специализированных товарных бирж. Такие договоры, согласно Закону Украины «О товарных биржах», не подлежали нотариальному удостоверению и приобретали юридическую силу с момента их регистрации на бирже. В то же время в гражданском законодательстве существовала специальная норма, которая предусматривала обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи жилого помещения, покупателем которого выступало физическое лицо.

Поэтому право собственности на недвижимость, которое в свое время было оформлено с помощью указанного правового механизма и без нотариального удостоверения, сегодня фактически требует дополнительных процедур его легализации и подтверждения.

 

Анализ технического состояния объекта недвижимости и режима использования

Непременной частью процесса проведения Due Diligence является проверка технической документации, анализ которой дает понимание реального состояния объекта недвижимости и возможности его использования по функциональному назначению. Объем и виды технической документации, которая подлежит анализу, напрямую зависит от типа объекта недвижимости и периода его эксплуатации.

Например, исследуя новостройки, важно проанализировать строительный паспорт объекта, декларацию о готовности к эксплуатации, акт готовности объекта к эксплуатации, сертификаты соответствия законченного строительства объекта. Рассматривая объекты недвижимости на вторичном рынке, целесообразна проверка технического паспорта объекта с данными о его физической изношенности, заключения проектной или научно-исследовательской организации, санитарно-эпидемиологической службы.

Обязательным вопросом, требующим проверки независимо от типа недвижимости, является подтверждение надлежащего состояния внутридомовых систем и подключение объекта к коммуникациям по тепло-, водо-, энергоснабжению. При этом подтверждающими документами могут выступать договоры о предоставлении жилищно-коммунальных услуг.

Отдельного исследования требует наличие специальных статусов и режимов пользования объектом недвижимости. Этот вопрос особенно актуален в случае приобретения недвижимости для дальнейшего ее использования в коммерческих целях (размещение офиса, магазина и т.д.).

В частности, действующий Жилищный кодекс Украины предусматривает распределение недвижимости на жилой и нежилой фонды, каждый из которых может использоваться исключительно по своему назначению. То есть использование жилых квартир для размещения в них коммерческих учреждений возможно только после их перевода в нежилой фонд. При этом следует помнить, что изменение правового статуса помещений, расположенных в объектах недвижимости, которые признаны памятниками архитектуры и охраняются как объекты культурного наследия, запрещено на законодательном уровне.

 

Анализ земельного участка, на котором расположен объект недвижимости

Due Diligence выбранного объекта недвижимости обязательно должен охватывать исследования земельного участка, который может осуществляться по двум направлениям: установление правового статуса земли и ее инженерно-технических характеристик.

Основной задачей исследования правового статуса земельного участка является установление факта его использования по целевому назначению. Распространены случаи строительства жилых и нежилых объектов недвижимости на земельных участках при фактическом отсутствии документов, подтверждающих право на ее использование (владение), в том числе по целевому назначению. Приобретение коммерческой недвижимости, построенной на земельных участках сельскохозяйственного назначения, несет риск признания в судебном порядке такого объекта недвижимости незаконным и потребует проведения дополнительных мероприятий по изменению правового статуса земли, а в некоторых случаях – снос незаконного объекта.

Исследование инженерно-технических характеристик земельного участка является актуальным в случае приобретения новостроек, расположенных на территориях, которые ранее использовались в промышленных целях (бывшие территории заводов, фабрик, научно-исследовательских институтов) или размещены в местах, где могут происходить оползни, подтопы и т. д.

Также стоит обратить внимание не только на наличие разрешения на строительство, но и на технические характеристики объекта, который может быть построен на том или ином земельном участке. Нередки случаи, когда земельные участки, технически пригодные для размещения небольших капитальных сооружений, фактически используются для строительства многоэтажных жилых и нежилых комплексов.

Для проведения указанных исследований необходимо проанализировать порядок выделения земельного участка собственнику (в том числе сроки и порядок его использования) и соответствующую землеустроительную документацию (разрешения на разработку землеустроительной документации, документы по изменению целевого назначения (при наличии), техническая документация по установлению границ земельного участка, его разделения и / или объединения).

 

Вывод

Таким образом, можно сделать вывод, что проведение Due Diligence недвижимости является достаточно сложным и комплексным процессом, который требует привлечения квалифицированных специалистов. В случае приобретения недвижимости предприятием такого рода исследования обязательно потребует дополнительного привлечения налоговых консультантов и аудиторов.

При этом распространение практики проведения Due Diligence до момента транзакции по приобретению объекта недвижимости и фактического переоформления права собственности свидетельствует о ее эффективности и возможности принятия взвешенных решений, которые позволят минимизировать не только финансовые, но и репутационные риски потенциального инвестора.

Поделиться:

Вам будет интересно:

Глобальная деофшоризация и ее влияние на ВЭД

27.03.2018

Евгений Столярчук

Процесс деофшоризации в мире Быстрое развитие транснациональной торговой деятельности, глобализация международной экономики и свободное движение финансового капитала обусловили возникновение необходимости в развитии и эффективном налаживании глобального (международного) и регионального...
Показать виновных

14.02.2018

Игорь Линник

Экономическая и политическая ситуация за последние несколько лет значительно ухудшила инвестиционный климат в нашей стране и сокрушительно ударила по банковской системе Украины. Иностранные инвесторы практически прекратили финансирование украинского бизнеса...
Due Diligence недвижимости: проведение рекомендуется

13.02.2018

Евгений Столярчук

Применение мошеннических схем в сделках купли-продажи недвижимости всегда эволюционировали вместе с изменениями законодательства и реформированием указанного правового института. В то же время рост культуры инвестирования и ответственного отношения инвесторов...
НБУ принимает меры по формированию новых стандартов работы финансового рынка

06.02.2018

Инесса Михальченко

Развитие новейших технологий и массовое использование интернет-ресурсов обусловило значительный рост популярности услуг по проведению онлайн-расчетов. Только в течение 2016-2017 годов число финансовых учреждений, которые получили лицензию Национального банка Украины...
Ключевые изменения в Законе Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине»

22.01.2018

Лилия Гарачковская

Комментирует Лилия Гарачковская, руководитель практики Gryphon Audit 5 октября 2017 года был принят Закон «О внесении изменений в Закон Украины«О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине»(относительно усовершенствования некоторых...
Ключевые особенности аудита страховых компаний

26.12.2017

Елена Линник

Актуальность вопросов, связанных с проведением аудиторских проверок деятельности страховых компаний, всегда была на высоком уровне из-за их сложности, объемности и повышенного уровня государственного регулирования страховой деятельности. Аналитика рынка страховых...
Пять «ЗА» системную интеграцию (автоматизацию) бухгалтерского учета

14.06.2017

Лилия Гарачковская

Внедрение системной интеграции бухгалтерского учета (автоматизации хозяйственных операций) предусматривает полную автоматизацию процессов заключения и учета договоров, начисления всех платежей (процентов, пени и/или штрафов) за ними, а также формирования отчетности,...
Коллективный договор как залог успешного бизнеса. Рекомендации Руководителя практики Gryphon Audit

08.06.2017

Лилия Гарачковская

Коллективный договор в компании — это оптимальный баланс учета интересов между работниками и работодателями по вопросам регулирования трудовых и иных непосредственно связанных с ними отношений, который помогает работодателю достигать...

Последние новости

Привлечение украинским бизнесом кредитов от нерезидентов становится проще

02.08.2018

20 июля 2018, Национальный банк Украины либерализировал нормативное регулирование операций заемщиков-резидентов Украины по привлечению кредитов от нерезидентов. Соответствующими изменениями предусматривается: отмена требования о наличии индивидуальных лицензий НБУ: — на...
Возобновление кредитования в Украине

05.07.2018

3 июля 2018 года Верховной Радой Украины принят закон, призванный стимулировать развитие рынка кредитования и повысить доверие в отношениях между финансовыми учреждениями и потребителями финансовых услуг. Законом предусматривается внесение...
Предлагается изменить порядок приобретения юридическими лицами статуса финансового учреждения

19.06.2018

  Национальная комиссия, осуществляющая государственное регулирование рынков финансовых услуг (далее — Нацкомфинуслуг) намерена внести существенные изменения в Положение о Государственном реестре финансовых учреждений, которое утверждено распоряжением Нацкомфинуслуг №41 от...
Реформирование рынка финансовых услуг

07.06.2018

В Верховной Раде Украины 25 мая 2018, был представлен законопроект, которым предусмотрено внести значительные изменения в ряд нормативных актов для совершенствования государственного регулирования рынка финансовых услуг и создание условий...